Les questions légales

13 janvier 2023

I- Quelle est la procédure associée à une mutation du titre foncier ?
II- Les émoluments du notaire
Avez-vous déjà pensé à acquérir un terrain au Cameroun ? Avez-vous été confronté à des difficultés relatives à l’acquisition d’un immeuble qui a déjà fait l’objet d’une immatriculation ? Si vous vous apprêtez à vous engager dans une telle démarche, vous trouverez dans cet article les éléments dont vous aurez besoin pour mieux mener à bien cette initiative.

Comme sus évoqué, si le terrain qui doit faire l’objet de la vente à déjà été titré, il faut impérativement afin que l’acte de vente soit effectif entre les parties procéder à une mutation du titre foncier.

Ladite mutation il faut le préciser n’implique en aucun cas l’établissement d’un nouveau titre foncier aux fins de matérialiser le transfert de propriété opéré par la vente du terrain objet du contrat de vente entre les parties.
Il s’agit plutôt d’une procédure qui vise à matérialiser le changement de
propriétaire dudit terrain par l’inscription sur le titre foncier mère des mentions relatives à la mutation validée par le visa du conservateur foncier.

Aussi il reste tout de même possible pour l’acquéreur une fois la mutation effectuée, de se voir attribuer un nouveau titre foncier qui porte uniquement son nom. Il suffit pour cela de procéder au morcellement qui nécessite le paiement des impôts y afférents. Le nouveau titre foncier sera donc extrait du titre foncier mère.

Ainsi libellé l’on pourrait donc naturellement s’interroger sur les différentes étapes qui précèdent la délivrance du titre foncier au sein des services du cadastre, lorsque celui-ci a fait l’objet d’une mutation par voie de vente A cela s’ajoute la question des frais de procédures engendrées par une telle démarche tant auprès des services du cadastre qu’auprès du
notaire, ou encore de l’avocat en charge du suivi du dossier.
A la lumière des différentes dispositions légales en vigueur, la mutation du titre foncier passe par l’obtention du dossier technique de mutation (I). Comme suscité, plusieurs intervenants sont plus ou moins actifs lors du
déroulé de cette procédure, il serait sans doute intéressant de pouvoir les situer ainsi que les honoraires qui leur seraient éventuellement dus aux fins de diligenter les étapes de la mutation du titre foncier, ce qui soulève la question relative aux impératifs liés à la signature de l’acte de vente(II)
Au travers donc de l’analyse ci-dessous éditée par les soins du cabinet Dikuba Law Firm, une vue d’ensemble permettra à tout usager acquéreur ou vendeur d’avoir une meilleure maitrise des étapes et des couts relatifs à une telle procédure.

I- L’obtention du dossier technique de mutation

Il existe dans le principes 6 étapes qui permettent d’obtenir le dossier technique de mutation, prélude à l’obtention du titre foncier(A) ainsi que les frais(B)

A- Les étapes

Avant de passer l ’acte de vente, il est impératif de procéder à un certain nombre de démarches qui vise à déposer aux services du cadastre une série de documents dont l’issue est l’obtention du dossier technique de mutation.

L’usager concerné devra remplir le formulaire de demande de morcellement, le PV de bornage, sans oublier la chemise du dossier technique.

Une fois les formulaires remplis, et déposés aux services du cadastre le propriétaire du terrain devra prendre un rendez-vous aux fins de déposer une demande d’obtention du dossier technique de mutation.

Une fois le RDV obtenu, l’usager devra se munir :

D’une demande de mutation timbrée et signée par les
propriétaires
D’un certificat de propriété (Original)
D’un titre de propriété (Original plus copie simple)
D’une pièce d’identité du propriétaire (Copie simple)
D’une chemise du dossier technique

Référence légales :
– Décret N°79-17 du 13 Janvier 1979

– Décret N°76-165 du 27 Avril 1976 (Articles 26,33-5)

A la suite le paiement des frais cadastraux, les services du cadastre remettent à l’usager, une quittance des frais cadastraux, portant les droits fixes et au recto le montant de la majoration appliquée au droit fixe, qui donne lieu également à la délivrance d’un état de cession.
Ainsi les frais cadastraux pour l’obtention du dossier de mutation s’élèvent à 25 000Fcfa, si le terrain est situé en zone urbaine et à une superficie de moins de 5000m2 et au-delà il paiera 500Fcfa supplémentaires.

Les frais doivent être majorés de 10% des sommes versées auprès des services du cadastre et plus précisément à la délégation régionale des domaines.

Une fois les frais cadastraux payés, il ne reste plus qu’à attendre la date de retrait du dossier technique qui donne lieu à la délivrance d’un plan visé et signé en 6 exemplaires. Pour lesquels le retrait par le propriétaire nécessite la présentation sa pièce d’identité.

⮚ Référence : Décret N°79-17 du 13 Janvier 1979 (Article 4)

Pour résumer l’obtention du dossier technique de mutation du Titre foncier commence par :

L’acquisition des timbres fiscaux (10 soient 15 000F CFA)
L’achat du formulaire du dossier technique
Dépôt de la demande d’obtention du dossier technique
L’obtention de l’état de cessation du cadastre
Le paiement des frais cadastraux (27 500F CFA)
Le retrait du dossier technique

→Soit un coût approximatif d’environ 42 500F CFA

En définitive on retiendra que le dossier technique est l’étape ultime qui permettra à un usager de procéder à la signature de l’acte de vente, accessoirement s’y ajoute l’obtention du certificat d’urbanisme. Pourquoi me diriez-vous ? Parce qu’il vous sera naturellement utile plus tard lorsque vous envisagerez éventuellement d’obtenir un nouveau titre foncier (Une
fois la mutation effectuée bien évidemment).
Attention l’obtention du dossier technique seule ne confère aucunement à son titulaire la qualité de propriétaire du terrain, encore faut-il matérialiser le transfert de propriété par un contrat de vente passé et signé par devant Notaire.

B- Les Frais

Les timbres fiscaux devront-être apposés sur les différentes à valider et à signer, parmi lesquels on dénombre : la demande des plans, du certificat d’urbanisme, demande de mutation etc… Soit au total dans le principe 10 timbres répartis comme suit :

La demande de mutation
La demande du certificat d’urbanisme Le certificat d’urbanisme
Le certificat d’urbanisme
Les plans à viser (06)
Le titre foncier mère

II- Les impératifs liés à la signature de l’acte de vente

Avant de procéder à la signature de l’acte de vente, le propriétaire doit prendre rendez-vous avec les services de l’urbanisme aux fins d’obtenir le certificat d’urbanisme ; Il devra se munir de :

D’une demande timbrée
De son titre de propriété (Copie simple)
Du plan de parcelle (Original)
De son certificat de propriété (Copie Simple)
Du plan de lotissement ou de découpage (Copie Simple)
De sa pièce d’identité

Le retrait se fera auprès du service du courrier.
Références : Loi 2004-003 du 21 Avril 2004 (Article 101)
Décret 2008-0739 du 2 » Avril 2008 (Article 1,5)

C’est à l’issu de l’obtention du certificat d’urbanisme, que l’acquéreur et le vendeur pourront se diriger vers le notaire aux fins de procéder à la signature de l’acte de vente.

A- La signature de l’acte de vente par devant notaire

Le vendeur devra se munir de :

L’original de son titre foncier
De la preuve de paiement de sa taxe foncière ou du moins de son enregistrement auprès du service des impôts
De sa carte de contribuable (Vendeur et acquéreur)
5 originaux du plan de parcelle visé et signé
Le statut matrimonial du vendeur
La nationalité du vendeur
Du certificat d’urbanisme

La conclusion de l’acte de vente faite par devant notaire s’accompagnera des frais d’enregistrement aux impôts, des émoluments, sans oublier les frais de redevances, il se chargera des procédures d’enregistrement aux impôts et du paiement de la redevance foncière à la recette des domaines.

Une fois le contrat de vente conclu, le dossier de demande du titre foncier est transmis par le notaire au service des domaines et des affaires foncières.

Le service des domaines appose sa décharge sur la copie de la correspondance déposée par le notaire. Cette dernière est ensuite remise à l’acquéreur par le notaire, l’acquéreur présentera donc la décharge de transmission de son dossier ainsi que sa CNI, lors du retrait du titre foncier.

Comme sus indiqué, le retrait du titre foncier ne s’apparente nullement à l’établissement d’un nouveau titre par suite de mutation, en effet c’est sur le titre foncier mère que la mention « Mutation » sera portée sans oublier les noms et prénoms, profession et domicile des propriétaires successifs, le prix et le mode d’acquisition, le numéro du bordereau analytique etc…C’est également sur ce titre foncier mère que le conservateur foncier visera avec apposition de timbres fiscaux.

B- Les frais de procédures relatifs aux différents acteurs de la procédure de mutation

Pour ce qui est du notaire,

Ses émoluments sont établis comme suit :

4% → Si la parcelle coute entre 1 et 3 millions
3%→Si la parcelle coute entre 3 et 10 Millions
1,5%→Si la parcelle coute entre 10 et 25 Millions

Pour ce qui sont des droits d’enregistrement à verser au service des impôts :

5% de la valeur de l’immeuble

Pour ce qui est des honoraires d’un Avocat,

La loi N°90/059 du 19 Décembre 1990 ne fixe pas de taux spécifique et laisse la latitude à l’avocat et aux parties de fixer d’accord partie ses honoraires.

Il est commun de dire que les honoraire des avocats sont fixés dans le respect des règles déontologiques liées à la profession, toutefois les rémunérations doivent tenir compte des usages, de la complexité de l’affaire, du temps mis à disposition, des frais exposés par l’avocat, mais également du résultat obtenu.

Ainsi un cabinet d’avocat peut facturer sur la base :

– D’un taux horaire
– D’un taux forfaitaire

A l’heure ou au temps mis à disposition : Pour les avocats senior 162 500F CFA de l’heure
Au forfait : Négociable de l’avocat à son client
Au résultat : Acceptation du devis proposé au client

A défaut, on parlera de convention d’honoraires :

Le cabinet conclura par écrit avec le client, une convention d’honoraire.
Cette convention énuméra :

– Les montants, le mode de détermination des honoraires couvrant
les diligences prévisibles ainsi que les frais, débours et émoluments.

Références : Décret N°79-17 du 13 Janvier 1979 (Articles 5,8) relatifs aux transactions immobilières privées

– Ordonnances 74-1 du 06 juillet 1974 (Articles 8) fixant le régime foncier au Cameroun
– Décret 76-165 du 27 Avril 1976 (Articles 22,23,24) modifiant le décret 2005/481 du 16 Décembre 2005 fixant les conditions
d’obtention du titre foncier au Cameroun
– Loi des finances N° 2022/020 du 27 Décembre 2022 portant loi de finance de la république du Cameroun pour l’exercice 2023
– Code général de impôts 2011 (Article 302,305)
– Décret N° 95/038 du 24 février 1995 (Article 188) fixant le tarif des actes notariés

Et la question du Coût global ? Nous vous répondrons qu’en réalité pour pouvoir établir une cotation relative à une procédure de mutation du titre foncier il est impératif de tenir compte du prix d’achat du terrain, du statut de l’immeuble bâti ou non, mais également de la situation exacte du terrain, sans oublier les différents aléas relatifs aux honoraires des avocats, ou encore des émoluments du notaire en ceci que ce dernier peut d’accord partie avec l’acquéreur s’occuper également du retrait du titre foncier, prestation bien évidemment négociable entre les parties.

Sandrine Brenda Yankam Kuidjeu: Juriste et collaboratrice chez Dikuba Law Firm
Christiane Judith-Narcisse Epane Essombe: Juriste et collaboratrice chez Dikuba Law Firm